Cada vez son más las familias que optan por donar una vivienda en vida, ya sea para ayudar a un hijo a independizarse, adelantar una herencia o simplificar futuros trámites sucesorios. Sin embargo, donar una propiedad no es tan simple como hacer una cesión de uso: implica efectos fiscales y legales importantes que conviene conocer antes de tomar la decisión.

En esta entrada, desde Inmobiliaria Arregi, te explicamos cómo funcionan las donaciones de inmuebles en el País Vasco, qué impuestos se pagan, qué requisitos existen y cuáles son las ventajas e inconvenientes de esta operación.

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🧾 ¿Qué es una donación de vivienda?

La donación es un acto jurídico mediante el cual una persona (el donante) cede gratuitamente la propiedad de un bien a otra (el donatario).
En el caso de una vivienda, esta cesión debe formalizarse siempre mediante escritura pública ante notario, y posteriormente inscribirse en el Registro de la Propiedad.

A diferencia de una compraventa, en la donación no existe un pago como contraprestación, pero sí obligaciones fiscales tanto para quien dona como para quien recibe.

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⚖️ Impuestos que se pagan al donar una vivienda en el País Vasco

Cuando se dona una vivienda en el País Vasco, intervienen varios impuestos:

1. 🧍‍♂️ Para el donatario (quien recibe la vivienda):

Debe pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que está cedido a las Diputaciones Forales.
El tipo impositivo varía en función de:

• El valor del inmueble donado,
• El grado de parentesco entre donante y donatario,
• Y la Diputación Foral correspondiente (Álava, Bizkaia o Gipuzkoa).

En general, en el País Vasco existen bonificaciones importantes entre familiares directos (padres e hijos), lo que hace que el impuesto sea mucho más reducido que en otras comunidades autónomas.

Por ejemplo, en Gipuzkoa:

Las donaciones entre padres e hijos tienen una bonificación del 95 %, siempre que el inmueble vaya a ser la vivienda habitual del donatario.
Si se trata de una segunda vivienda, la bonificación se reduce, pero sigue siendo ventajosa respecto a otras comunidades.

2. 🧓 Para el donante (quien entrega la vivienda):

Aunque no reciba dinero, la ley considera que el donante puede obtener una ganancia patrimonial (similar a una venta), que debe declarar en el IRPF.
Esta ganancia se calcula por la diferencia entre:

El valor actual de la vivienda (en el momento de la donación),
Y su valor de adquisición (cuando se compró).

💡 Excepción: Si la donación es de la vivienda habitual y el donante tiene más de 65 años, no deberá tributar por esa ganancia en el IRPF.

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📜 Requisitos y documentación necesaria

Para formalizar correctamente una donación de vivienda en el País Vasco, se necesita:

Escritura de donación ante notario.
Certificado energético de la vivienda.
Recibo del IBI y referencia catastral actualizada.
Justificante del pago del Impuesto de Donaciones (ISD).
Liquidación del Impuesto de Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).

💬 Consejo Arregi: aunque la plusvalía municipal la paga el donante, algunos ayuntamientos permiten acordar que la asuma el donatario. Conviene dejarlo claro en la escritura.

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💶 ¿Cuánto se paga realmente al donar una vivienda?

El coste fiscal total depende de la valoración del inmueble, la Diputación Foral y el vínculo familiar.
Por ejemplo, en donaciones entre padres e hijos en Gipuzkoa o Bizkaia, si la vivienda será la habitual del hijo, el coste total (sumando ISD, AJD y plusvalía municipal) suele ser inferior al 2 % del valor de la vivienda.

En cambio, si la donación es a un sobrino o a un tercero, el tipo puede elevarse al 20 % o más, por lo que conviene analizar cada caso con detalle.

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🏡 Donación vs herencia: ¿qué conviene más?

Una de las dudas más habituales es si conviene donar en vida o esperar a heredar.
Dependerá de cada situación familiar, pero en términos generales:

💡 En familias con buena planificación, donar parte de la herencia en vida puede evitar conflictos futuros y reducir costes si se hace correctamente.

La donación de una vivienda es una excelente opción para transmitir patrimonio dentro de la familia, pero debe realizarse con asesoramiento especializado para evitar sorpresas fiscales.

En Inmobiliaria Arregi, te ayudamos en todo el proceso:
✅ Valoramos tu propiedad de forma profesional.
✅ Coordinamos la escritura ante notario.
✅ Calculamos los impuestos y te asesoramos sobre las mejores opciones según tu caso.

🔑 Confía en nosotros para realizar una donación o transmisión inmobiliaria con total seguridad y transparencia.