🏠 Viviendas de primera transmisión en el País Vasco: impuestos, ventajas y qué debes saber
Comprar una vivienda de primera transmisión —es decir, una vivienda nueva que se transmite por primera vez desde el promotor al comprador— es una gran decisión, y también implica conocer una serie de impuestos y gastos específicos que la diferencian de las viviendas de segunda mano.
En Inmobiliaria Arregi, queremos ayudarte a entender exactamente qué pagarás, cuáles son las ventajas fiscales y qué debes tener en cuenta para planificar tu compra de forma inteligente y sin sorpresas.
🏡 ¿Qué se considera una vivienda de primera transmisión?
Una vivienda se considera de primera transmisión cuando:
- Es nueva, es decir, no ha sido ocupada nunca por un propietario anterior.
- La venta la realiza directamente el promotor, constructor o cooperativa que la ha edificado.
- Se transmite por primera vez tras la obtención de la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
A partir de la segunda venta (aunque el inmueble siga siendo nuevo), la operación se considera de segunda transmisión y, por tanto, tributa por el ITP, no por el IVA.
💰 Impuestos aplicables a la compra de una vivienda nueva en el País Vasco
Cuando compras una vivienda de primera transmisión, el principal impuesto que pagarás no es el ITP, sino el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Además, también deberás abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
| Concepto | Tipo impositivo | Quién lo paga | Aplicación |
|---|---|---|---|
| IVA (vivienda nueva) | 10 % | Comprador | Sobre el precio de compraventa |
| IVA (vivienda de protección oficial) | 4 % | Comprador | Solo en VPO de régimen especial o promoción pública |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 0,5 % | Comprador | Sobre el valor escriturado (en el País Vasco) |
📊 Ejemplo práctico
Imaginemos que compras una vivienda nueva en Éibar por 250.000 €.
IVA (10 %) → 25.000 €AJD (0,5 %) → 1.250 €
Total de impuestos: 26.250 €
En el caso de una VPO de régimen especial, el IVA se reduce al 4 %, por lo que el importe total sería mucho menor:
IVA (4 %) → 10.000 €
AJD (0,5 %) → 1.250 €
Total de impuestos: 11.250 €
🧾 ¿Qué otros gastos conlleva la compra de una vivienda nueva?
Además de los impuestos, deberás tener en cuenta otros gastos derivados de la compraventa:
Gastos notariales y registrales: varían según el valor de la vivienda (entre un 0,5 % y un 1 %).Gestoría (si hay hipoteca): alrededor de 300–500 €.
Tasación (si solicitas financiación): entre 250–400 €.
Gastos hipotecarios: algunos bancos asumen parte de ellos, pero conviene informarse bien antes de firmar.
🏠 Ventajas de comprar una vivienda de primera transmisión
Comprar una vivienda nueva no solo te asegura estrenar hogar, sino que ofrece una serie de beneficios interesantes:
Eficiencia energética: las viviendas nuevas cumplen normativas más estrictas y consumen menos energía.Garantía del promotor: estás protegido frente a defectos estructurales y de construcción.
Mantenimiento mínimo: al ser nueva, no necesitarás reformas durante muchos años.
Diseño moderno y materiales actuales: adaptados al estilo de vida contemporáneo.
⚖️ Diferencias clave entre vivienda nueva y de segunda mano
| Característica | Vivienda de primera transmisión | Vivienda de segunda transmisión |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA (10 % o 4 % en VPO) | ITP (2,5 % o 4 %) |
| Impuesto secundario | AJD (0,5 %) | Ninguno |
| Quién vende | Promotor o constructora | Particular |
| Estado del inmueble | Nuevo, sin uso previo | Usado o reformado |
| Garantías | Sí (Ley de Ordenación de la Edificación) | No aplicable |
📅 Plazos y recomendaciones
- El IVA se paga directamente al promotor al momento de la compra.
- El AJD se liquida ante la Diputación Foral correspondiente en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
- Si solicitas una hipoteca, asegúrate de tener liquidez suficiente para abonar los impuestos y gastos iniciales.
🧠 Consejo de expertos de Inmobiliaria Arregi
Antes de tomar una decisión, solicita asesoramiento personalizado. En Inmobiliaria Arregi, te ayudamos a:
✅ Calcular con precisión todos los gastos asociados a la compra.
✅ Comparar entre vivienda nueva y usada según tu perfil y presupuesto.
✅ Revisar toda la documentación antes de la firma.
✅ Coordinar con notaría, promotor y banco para que todo el proceso sea rápido y seguro.
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